長年住んでいる家が老朽化したり同居人数が変化することで建て替えを検討する人は多いですが、建築費以外にどのような費用がかかるのかを知ることがポイントです。また、建て替えとリフォームを比較検討し、納得した上で建て替えを選ぶことも重要でしょう。そこで、この記事では建て替えにかかる費用の相場と、建て替えとリフォームに向いている人について解説します。
目次
家の建て替えにかかる費用
この章では、家本体の建築費用以外でかかる費用の相場について解説します。家の建て替えは土地がすでにあるため建築費が最も費用割合として大きいですが、それ以外の費用も無視はできません。そこで、この章で解説する「解体費」「地盤改良費」「その他費用」のポイントをしっかり押さえましょう。
・解体費
・地盤改良費
・その他費用
解体費
家を建て替える際には既存の家を解体する必要がありますが、木造2階建てで100㎡前後の家を解体する場合は約120～150万円ほどの費用がかかります。ただし、家屋内の残置物が多い場合や築年数が古くアスベストを含有している場合は非常に高額となるケースがあります。そのため、解体費はなるべく早くに見積を取り、後から費用が大きく変わってしまうことを避けましょう。
地盤改良費
一般的に土地を購入し家を建てる際には地盤を調査し、必要に応じて地盤改良を実施する必要があります。地盤によって費用は大きく変わりますが、鋼管杭などの設置が必要となった場合には200万円前後の費用が必要になるケースもあります。
地盤改良をすることで地盤が強固になり、家を安全に建築し地震などの災害に備えることもできますが、これは建て替えをする場合でも同じです。元々家が建っていたのだから地盤改良する必要はないように思えますが、昔の家と今の家では重さが異なり、建築基準も違います。そのため、現行法令と安全基準に沿った家を建てるためにも地盤改良は必要です。
その他費用
解体費、地盤改良費以外にも建物の所有権を設定する登記費用や仮住まいをする際の費用、引っ越し費用などがあります。解体費や地盤改良費よりも費用は少なくなりますが、全体の予算に組み込んでおくことをおすすめします。
建て替え前にチェックするポイント
建て替えは家に住みながら外観と間取りを設計することができるため、通常の注文住宅よりもスムーズに進行させることができます。しかし、長年住んでいる家が建築された条件や所有者などは意外と知らないことも多く、計画が終盤になってから重大なポイントが判明することもあります。そのため、この章で解説する建て替え前のチェックポイントは必ず事前に確認しましょう。
・再建築の可否
・土地所有者の確認
・仮住まい先と仮住まい期間
再建築の可否
たとえば市街化調整区域に家がある場合、土地の地目が「宅地」でなければ再建築できない可能性が高いです。また、宅地であっても昭和45年11月23日以降に宅地に地目変更されていた場合は建て替えができないケースもあります。
これは、現在住んでいる家が「分家要件」や「農家住宅」といった建築要件によって建築されている際に起きるトラブルです。この場合は家を壊した際に建て替えをすることができず、一般住宅用地として売却することができませんので注意が必要です。
土地所有者の確認
相続で自分が所有したと認識していたけれど相続登記がされておらず、被相続人のままになっていることは非常に多いです。このような土地はまず相続登記をしてから建築確認を取得することになりますが、その際には遺産分割協議の有無や他の相続人の意向確認などが必要になり、場合によっては登記できないなどのトラブルに発展することもあるでしょう。
そのため、土地の所有者が誰なのかを事前に確認しておくことは重要です。
仮住まい先と仮住まい期間
仮住まい先が確保できるのかという点と仮住まい期間を決めておくことで、余計な費用を抑えることができます。タイミングによっては候補の仮住まい先がなくなってしまうこともあるため、常に賃貸物件はチェックしましょう。
「建て替え」か「リフォーム」、迷ったときは？
建て替えをせずにフルリフォームをするという選択もありますが、どちらがよいのかはライフスタイルによって変わります。そこで、この章では「建て替え」と「リフォーム」それぞれに向いている人について解説します。
建て替えが向いている人
家の築年数が古く耐震性や耐久性に不安を感じる人には、建て替えが向いています。リフォームは躯体や基礎を残すことが多いため、一から建てる建て替えの方が地震に強い家を建てることができます。また、資産価値が上昇するため将来売却する際の売却益も多くなるという特徴もあります。
リフォームが向いている人
建て替えよりも予算を抑えたい場合や再建築ができないことが分かった場合は、リフォームがおすすめです。工費を抑え最低限のリフォームをすることで将来の金銭的負担を減らし、余裕をもった生活を過ごすことができるでしょう。
まとめ
建て替えをする際には建築費以外にも多くの費用が必要となります。また、場合によっては再建築できない場合や土地の所有者不明によって建築の見通しが立たないこともありますこのようなことにならないためにも、総予算の確認とこの記事で解説した建て替え前のチェックポイントを確認しましょう。
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